## Eigentumsübergabe ###### Verkauf von Haus und/oder Grund ![[Pasted image 20241204093342.png]] Die Eigentumsübergabe mittels Verkaufs ist die üblichste Variante. Haus und Grund werden an die Baugruppe (als Rechtsperson wie z.B. Verein, Genossenschaft oder GmbH) verkauft, die nachher das Haus übernehmen soll. Beim Kauf ist die vollständige Zahlung des Kaufpreises vor/bei Übergabe der Liegenschaft üblich, denkbar wäre jedoch auch eine Ratenzahlung. Außerdem gibt es mehrere Möglichkeiten, wer kauft: Die Gruppe direkt als Verein, als Genossenschaft oder, wie im HabiTATModell als GmbH (siehe dazu das Dokument: Glossar – rechtliche und steuerliche Grundlagen). Oder die Gruppe erwirbt Nutzungsrechte indirekt von einer dazwischengeschalteten Stiftung, einer Genossenschaft oder einem gemeinnützigen Bauträger, der die Liegenschaft ankauft. Jede Form hat Vor- und Nachteile, sowie sehr unterschiedliche Risiken für alle Beteiligten. Wir gehen in der Modellskizze und der SWOT-Analyse nur auf die Option ein, dass die Gruppe (bzw. eine von dieser zu gründenden juristischen Person) direkt kauft. Im Fall eines Kaufes durch eine dazwischengeschaltete Rechtsperson, bedeutet dies für die Gruppe, dass sie von der Rechtsperson mietet (Einzel- oder Generalmiete) oder ein Baurecht eingeräumt bekommt. Siehe dazu die entsprechenden Kapitel. ###### Leibrente ![[Pasted image 20241204093722.png]] Statt eines Kaufvertrags, kann alternativ ein Leibrentenvertrag abgeschlossen werden. Dabei verpflichten sich die Käufer:innen zu einer [[Leibrente]] und erwerben damit das Eigentum an der Immobilie. Die Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung bis zu einem bestimmten Ereignis - üblicherweise bis zum Tod der Zahlungsempfänger:in, die meist dazu dient, den Unterhalt und die Versorgung der Berechtigten, also der Verkäufer:innen zu sichern. Ein Teilbetrag kann auch als sofortige Zahlung vereinbart werden. Auch mit diesem Modell kann eine Baugruppe (als Rechtsperson wie z.B. Verein oder GmbH) eine Immobilie erwerben und als Gruppe darüber autonom verfügen. Im Gegensatz zum klassischen Verkauf ergibt sich der tatsächliche Kaufpreis aus der Höhe und (nicht vorhersehbaren) Laufzeit der Leibrente. Das bedingt ein hohes Risiko (auf beiden Seiten), aber auch den Vorteil, dass der Kaufpreis nicht auf einmal aufgebracht werden muss. Steuerlich ist die Leibrente wie ein Baurecht zu bewerten: hier wird die statistische Lebenserwartung für die Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen. ###### Hausübergabe im Baurecht für Sanierung ![[Pasted image 20241204095057.png]] Beim Modell [[Baurecht]] wird ein Grundstück den Bauberechtigten zu dem Zweck überlassen, dort ein Bauwerk zu erreichten, ein bestehendes Gebäude zu sanieren oder aufzustocken. Das Baurecht bezieht sich als auf ein zu errichtendes oder ein bereits errichtetes Gebäude. Das Gebäude steht während der Baurechtszeit im Eigentum der Baurechtsnehmer:innen, in diesem Fall der Baugruppe (als Rechtsperson wie z.B. Verein oder GmbH), während das Grundstück weiterhin den Grundbesitzer:innen gehört. Nicht möglich ist, das Baurecht auf einen (unselbstständigen) Teil eines Gebäudes, wie z. B. auf ein Stockwerk, zu beschränken. Das Baurecht ist auf mind. 10 und max. 100 Jahre beschränkt und wird im Grundbuch als eigene Einlagezahl eingetragen. Grundlage dafür ist der Baurechtsvertrag zwischen Grundbesitzer:in (Baurechtsgeber:in) und Baurechtsnehmer:in (Baurechtsinhaber:in oder Bauberechtigten). Die Baurechtsgeber:innen erhalten von den Baurechtsnehmer:innen einen Baurechtszins. Baugruppen können auch mit einer Stiftung einen Baurechtsvertrag abschließen, wenn diese vorher Haus und Grund erworben oder zugestiftet bekommen hat. Bei der Übertragung eines Baurechtes auf ein bestehendes Gebäude fällt, auch wenn die Baurechtsgeber:innen das Haus kostenlos übergeben, eine zu ermittelnde Grunderwerbsteuer an. ###### Zustiftung von Haus und/oder Grund *Zustiftung/Schenkung über Stiftung* ![[Pasted image 20250210110900.png]] *Zustiftung/Schenkung direkt* ![[Pasted image 20250210110750.png]] [[Schenkung]] und Zustiftung - also eine Schenkung an eine [[Stiftung]] - sind zwei Möglichkeiten, Grundstücke und/oder Häuser unentgeltlich weiterzugeben. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Oft werden Objekte gestiftet, wenn Hauseigentümer:innen keine Erb:innen haben und ihr Haus langfristig einem bestimmten Zweck (z. B. sozialverträgliche Vermietung, gemeinschaftliche Nutzung) widmen wollen. Oder man möchte sein Lebenswerk über den eigenen Tod hinaus erhalten wissen. Dafür bieten Stiftungen die nötige Sicherheit. Denn Stiftungen verfolgen mittels Stiftungsvermögens die in der Stiftungssatzung festgeschriebenen und unveränderlichen (gemeinnützigen oder nicht gemeinnützigen) Zwecke. Die für ZxB relevanten Stiftungen setzen sich z.B. dafür ein, Grundstücke der Spekulation zu entziehen, für gemeinschaftliches Wohnen herzurichten oder eine ökologisch und sozial nachhaltige Nutzung von Böden zu gewährleisten. Die Stiftungen können das Haus in Einzeloder Generalmiete an die Baugruppe vermieten (siehe dazu gruppenseitig die SWOT-Analysen Einzelmiete bzw. Generalmiete) oder ein Baurecht vergeben. Eine Variante, die bei Hausprojekten in Deutschland und der Schweiz öfter vorkommen, funktioniert so, dass die Stiftung zuerst Haus und Grund ankauft, auf dem das Projekt entstehen soll, den Grund behält und ein Baurecht auf das Haus vergibt. Die Gruppe kann als GmbH (HabiTAT bzw. Mietshäusersyndikat), Genossenschaft oder Verein organisiert sein. Es treffen dann gruppenseitig alle Vor- und Nachteile wie beim Baurecht zu (siehe SWOT-Analyse Baurecht). Seitens der Zinshauseigentümer:innen ist es wie ein Verkauf oder eine Zustiftung (in der nachfolgenden SWOTAnalyse betrachten wir eigentümerseitig nur die Option der Zustiftung bzw. Schenkung). Haus und Grund können natürlich auch direkt an die Gruppe (als Rechtsperson z.B. einen Verein oder GmbH) geschenkt werden. Die Gründe können ähnlich sein, wie bei der Zustiftung, vermutlich besteht aber eine engere Beziehung zur Gruppe. Bei der Zustiftung und Schenkung ist ein Vertrag notwendig und es braucht ein beidseitiges Einverständnis. Auch die beschenkte Person oder Organisation muss die Schenkung aktiv annehmen. Die Beschenkten sind dann die neuen Eigentümer:innen und für alle Belange, auch die Sanierung verantwortlich. Bei Schenkung oder Zustiftung fällt eine zu ermittelnde Grunderwerbsteuer an.